Los créditos para la compra de vivienda en Uruguay rondan los USD 240 millones anuales, aunque la cifra se mantiene lejos de los USD 321 millones concedidos por la banca pública y privada en 2018, dentro de un mercado que requiere elevados ingresos para los solicitantes y en el que el Banco Hipotecario del Uruguay (BHU) pierde participación, lo que lleva al gobierno a impulsar una absorción por el Banco de la República (BROU), que genera polémica.
Más allá de los altibajos en el mercado, el acceso de las familias al crédito hipotecario no resulta para nada sencillo y una familia deberá contar con elevados ingresos o un importante ahorro previo para financiar una vivienda.
A la hora de tomar la decisión de recibir un préstamo para la compra de vivienda, el solicitante deberá tener cuenta aspectos varios, como en primer lugar lo que cuesta el inmueble y los gastos operativos de la adquisición del mismo, como la comisión de la inmobiliaria, escribanía, entre otros.
También es importante conocer qué porcentaje del total del precio de la vivienda habrá que pedir y para eso es necesario además tener bien claros cuales son los ahorros que se pueden destinar a nuestro futuro inmueble. En general, los bancos suelen prestar hasta el 80% del precio de la vivienda, salvo el BHU, que presta hasta 100% del mismo.
Por otra parte, el otorgamiento del crédito va a depender del monto solicitado, del plazo y de los ingresos del solicitante, ya que en este último caso, los bancos exigen que la cuota mensual de la hipoteca no supere el 30% de los ingresos de quien recibe el préstamo. Además, muchas entidades solicitan una determinada antigüedad laboral, por ejemplo dos años para empleados dependientes.
En cuando a los plazos, muchos bancos otorgan créditos a 25 o 30 años, pero exigen la condición de que la última cuota se pague antes de cumplir los 80 años, por lo que la edad máxima para solicitar ese crédito sería de 50 años.
Lo cierto y más allá de los detalles anteriores, es que una persona sola o una familia uruguaya, deberá disponer de un ingreso de al menos 90.000 pesos, para acceder a los préstamos más “blandos” del mercado.
Mediante un simulador que disponen la mayoría de las entidades bancarias en sus páginas web, se puede concluir que si se pide un préstamo en el BHU de USD 100.000 para financiar la compra de un inmueble de USD 120.000, que es el precio promedio de un apartamento de un dormitorio en Ciudad Vieja, Cordón, Tres Cruces o el Prado, se deberá pagar una cuota que supera los 27.000 pesos durante 25 años.
En este caso, el BHU, creado en 1892 y nacionalizado en 1912, que como ya se indicó presta hasta 100% del valor del inmueble a comprar, a una tasa de 3,75% anual en Unidades Indexadas (UI), la más baja del mercado, requiere para ese tipo de préstamo un ingreso de 91.270 pesos, al tiempo que no es necesario ser ahorrista del banco para acceder al crédito.
Para el caso de que quien busca un préstamo hipotecario recurra al banco Scotiabank para solicitar la misma cantidad, la entidad le ofrecerá un plan con una cuota con tasa de 4,5%, a pagar en 180 cuotas en UI equivalentes a 32.751 pesos, para lo cual se requiere un ingreso mínimo de 90.094 pesos.
Por su parte, el Banco Santander, también para otorgar USD 100.000, exigirá una cuota de USD 827 (equivalentes a 32.253 pesos durante 25 años a una tasa de 4,25% anual en dólares y para lo que se requerirá un ingreso individual o familiar de 169.516 pesos.
También en Santander, si el mismo monto del préstamo, es decir USD 100.000 se quisieran pagar en 10 años, la cuota se elevará a USD 1.100 mensuales y el ingreso requerido será de 223.742 pesos. En cambio, si se reduce a USD 50.000 la cantidad a solicitar, a pagar en 15 años, la cuota se reducirá a USD 416 mensuales, con un ingreso mínimo de 84.859 pesos.
En el caso del banco HSBC, un préstamo en UI equivalente a USD 100.000 a 25 años, pagará una tasa de 4,5% anual y la cuota será de 24.648 pesos mensuales, una de las más bajas entre las opciones rastreadas y que no indica ingreso mensual mínimo requerido.
El Banco Itaú otorga préstamos hipotecarios a 20 años, con una tasa anual de 4,75% en UI y la cuota no puede superar el 25% de los ingresos. La entidad ofrece la posibilidad de acceder a USD 80.000 a pagar en 20 años con una cuota de 24.214 pesos mensuales, para lo que se deberá contar con un ingreso de 96.821 pesos.
El Fondo de Garantía de Créditos hipotecarios de la Agencia Nacional de Vivienda (FGCH) facilita el acceso a préstamos de los bancos Hipotecario, BBVA, HSBC, Santander y Scotiabank. Para ello será necesario un ahorro inicial de entre 10% y 25% y se puede financiar hasta el 90% del valor de la vivienda en un plazo máximo de 25 años a través de los mencionados bancos, al tiempo que el ingreso del núcleo familiar no puede superar los 149.600 pesos uruguayos.
Aún con esta alternativa, se hace muy difícil el acceso a los préstamos hipotecarios para un trabajador promedio o una familia de ingresos medios, que se sitúan en 85.990 pesos mensuales.
El ahorro previo en algunos casos, así como la exigencia de elevados ingresos y límites al porcentaje de financiación respecto a la vivienda, dejan afuera del mercado de préstamos a importantes segmentos de la población que no pueden satisfacer su demanda de vivienda.
De acuerdo a datos elaborados por organizaciones públicas y privadas, sólo el 9% de las familias montevideanas puede acceder hoy por sus ingresos a un crédito hipotecario, mientras que cerca de 11% de las familias tienen hipotecas.
Los bancos otorgan actualmente unos 240 préstamos por mes, una cifra que si bien tiene altibajos de acuerdo a la situación económica del momento, se considera “muy bajo”, si se tiene en cuenta que en mayo de 2012 llegaron a otorgarse hasta 500 préstamos mensuales.
El endeudamiento de las familias uruguayas por créditos hipotecarios asciende USD 2.300 millones, sobre un total de USD 6.200 millones, según la consultora Exante. El 95% de las carteras hipotecarias está nominada en Unidades Indexadas y 5% en dólares.
Dentro de un mercado de créditos hipotecarios que hoy otorga menos de la mitad de los préstamos que en 2012, la participación del BHU en el mismo cayó desde 60% a 25% en 10 años.
Esa caída, es uno de los motivos por los cuales el Poder Ejecutivo envió recientemente al Parlamento un proyecto de Ley para que el BHU sea absorbido por el BROU, iniciativa que está atada a una solución para 24.000 deudores en Unidades Reajustables (UR), que tendría un costo de hasta USD 590 millones.
Al cierre del BHU, para lo cual se requiere el voto de dos tercios de cada cámara legislativa, se opone su presidenta, Casilda Echevarría, quien aclaró que la situación de la entidad no justifica la propuesta y que la misma tiene un patrimonio 10 veces superior a lo exigido por el Banco Central del Uruguay (BCU), USD 1.117,3 millones al 30 de junio, con una ganancia de USD 47,5 millones en el primer semestre.
La iniciativa también es rechazada por el ministro de Vivienda, Raúl Lozano, por la Asociación de Empleados Bancarios del Uruguay (AEBU) y por el Frente Amplio.